杭州10万套房源库存量远超北京上海 余杭库存猛涨

来源:互联网新闻 时间:2020-04-30 20:39

截至2013年10月23日,杭州透明售房网上,主城区及余杭、萧山的商品房库存是103735套。这究竟是个什么概念?这么说吧,如果从今天开始,开发商们不推新房了,只卖库存的房子,那么按照2012年全年成交(包括余杭、萧山)84800套的销售速度,全部卖完要14个月,按照近四年来的平均销售速度,消化现有库存需要16个月。

以2012年商品房备案均价21627元/m2来算,这10万多套商品房库存面积1330多万平方米,市值约2876亿。

这么大的商品房存量,是杭州楼市进入大营销时代的基本背景。刚刚结束的房博会期间,杭州透明售房市场研究院发布了《杭州市商品房库存研究报告》,从这份报告中我们可以看到楼市究竟面临着怎样的压力。

库存远超北京上海

房价很难大幅上涨

如果你只把目光聚焦在土地市场上,今年以来,杭州绝对具有一线城市般的明星光环。今年1至9月份,杭州卖地金额达到1022.8亿元,成为继北京、上海之后又一个破千亿的城市。

对于这个不是一线城市的一线城市,外地大鳄垂涎已久,今年扎堆涌入杭州,前三季度一共有16家新面孔出现在杭州土地市场上,分别为河北天成、景瑞、港中旅、万达、首开、旭辉、越秀、淮矿、衢州巨化、雅居乐、江苏新城、保定华瑞、招商地产、恒大地产、农工商和融信集团,他们为在杭州分一杯羹,不惜在土地市场砸下重金,导致各板块地王频出。

然而,如果你把目光转移到商品房库存上,杭州的光环就没那么耀眼了。从2009年末的22204套库存,到2013年9月26日库存突破10万套,4年时间里杭州市场的库存量如火箭般蹿升。

与北、上、广、深四个一线城市相比,杭州住宅库存量最大,也远大于南京的库存量。截至10月10日,北京住宅库存为59506套,上海为59917套,广州为50043套,深圳为28911套,南京为33104套。

在新建住宅价格上,一线城市涨幅最大,国家统计局10月22日公布的数据显示,北京同比上涨20.6%,上海20.4%,广州20.2%,深圳20.1%,而杭州同比涨幅未超过10%。

在巨大的库存压力之下,杭州很难像北京、上海那样出现房价的大幅上涨。今年杭州房价比去年最低时虽有上涨,但丁桥、桥西、申花、之江、临平等多个板块仍未超过2010年。

库存量较大的楼盘

主要有三类

数据显示,在杭州的存量房中,住宅占了近7成。而在商品住宅的存量中,大户型库存压力较大:按套数来算,80~90平方米户型套数在存量中占比32.29%,120平方米以上的住宅存量则高达50%以上;如果按存量面积来计算占比,杭州市区120平方米以上户型占比更高达67.76%。

在限购限贷的调控政策下,杭州的改善性需求受到了极大的抑制。北京和上海,是整个中国的北京和上海,而杭州,是整个浙江的杭州,尽管浙江的富裕阶层曾经表现出惊人的购买力,但支撑毕竟有限,更何况,由于浙江民营经济尤其是温州经济一旦出状况,杭州楼市就仿佛少了根支柱。

一个明显的特点是,今年多个热卖的大盘,靠着刚需撑起市场,而改善型楼盘,尤其是高端楼盘,去化比较缓慢。

库存量较大的楼盘主要有三类,一是刚需楼盘中的大户型,二是去年未降价的楼盘,三是部分多年的老盘。

比如,记者统计发现:在主城区可售房源套数排名前十的楼盘中,排名榜首的中国铁建·国际城有1343套可售房源,主要原因是去年众多楼盘降价时,国际城却不为所动。以1050套可售房源排名第三的滨江·万家星城也是同样的情况。不过,随着各区域价格回升,国际城和万家星城的价格目前已经处在相对合理的水平。有的是因为拿了预售证却因故放缓推盘节奏,如以1106套排名第二的世茂中心。每个开发商策略不同,对于高库存的焦虑程度也不同,例如在主城区住宅库存榜上排第6的中海·定山府,在大户型难卖的形势下,果断开出低价,10月已去化将近200套,库存量锐减。

余杭区库存量

占据半壁江山

从区域来看,主城区存量房源占比最大,达45.11%,余杭区占比36.91%,萧山区占比17.98%。

不过,自2011年末以44746套刷新历史记录后,主城区存量房源基本保持稳定,可见主城区的需求一直保持旺盛。

主城区中各板块存量趋于均衡,住宅(按面积)占比最大的下沙也只占16.13%,其次是之江板块和滨江板块,城西、华丰、钱江新城等板块的住宅存量占比较小。

余杭区可售房源则突飞猛进,截至2013年10月9日,余杭区新建商品房可售3.72万套,创下7年来新高,比2012年末增加了近万套房源,同比增达36%。其中余杭区商品住宅存量惊人,占到总存量的84.55%。

随着产业的引入和发展,未来科技城、北部新城等新兴板块的崛起,余杭区的需求量正在扩大。但在临平北等不大受市场待见的区域,库存去化非常困难。

开发商拿块地就能赚钱的时代已经过去,高库存下,再盲目圈地并不可取,需要的是眼光准、下手狠。比如富力,就十分老辣,一口气在淘宝城周边圈了五块地,看中的就是未来科技城的产业前景以及购买力。

购房者可从容选房

不建议投资

今年以来,大量的土地供应(截至2013年10月10日,杭州市区今年出让土地的建筑面积近1700万m2)背景下,未来一两年这些地块上市,将形成巨大的供应量,只要政策不变,库存压力有可能居高不下。

正是在高库存背景下,就算地王频出,对抬高房价的作用并不明显。市场还是比较理性,譬如勾庄板块,前不久出让的越秀项目楼面价达到9600元/平方米,而目前名城博园起价也才8500元/平方米。城东新城淮矿项目楼面价14711元/平米,德信东望首开均价约20000元/平方米。华家池的轰动效应,也没能给周边楼盘带去价格上涨的福音,市场反应比较平淡。

高库存也意味着楼市转向买方市场,购房者的选择更多了。要想抓住购房者的心,开发商们可得各出奇招,费一番苦心了。

看好再下手

10万套的临界点,就像是一层被捅破的窗户纸,让人们一下子关注到了商品房的高存量。

其实今年的库存一直都居高不下,却被土地市场的高热现象所掩盖。直到9月26日,这层窗户纸终于被10万套这个数字所捅破,而政府也开始抑制土地热,叫停了一些准地王的出让,一种焦虑感突然之间在开发商中间蔓延,“10万套”变成流行词,动不动就被挂在嘴边。

此前外地大鳄的涌入,板块地王的频出,给了购房者一种假象,好像房价又要狂涨了,但“10万套”的出现,好比下了一场及时雨,让人们清醒过来:杭州楼市已经进入买方市场,购房者的选择前所未有的多元化。

有这么多的可售性房源,不管是刚需还是改善,购房者都可以在众多的楼盘之间挑选。今年还是杭州楼市多核发展的元年,新火车东站的启用,万达广场的入驻,西溪印象城和城西银泰城的开业,一个个新的区域中心诞生,以及地铁的加快建设,购房者对于板块也有了更多的选择。

而一些开发商,迫于高库存的压力,也开始采取各种营销手段。譬如位于北部新城的嘉凯城·名城博园,其8500元/平方米的起价震撼杭州楼市,其超高性价比也得到市场认可,昨天首开推出1号楼,共计162套房源,短短一个小时就售罄。业主王小姐说:“之前很多地方地价在涨,大家都很焦虑,怕房价又要涨,幸好自己没有着急买房,现在花了不到100万元就买到了90m2,而且还是绕城以内的,真的很开心。我和男朋友打算用省下来的钱再去买辆十万元的车。”

所以,现在购房者完全不必着急,可以慢慢挑,看到好的房源,或者极高的性价比,再下手不迟。(记者 史一方 林焱挺 编辑 陈晟)

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